Szervezeti és Működési Szabályzat - SZMSZ
A szervezeti- és működési szabályzat megalkotása, elfogadása
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2004. január 1-jével kötelezően írja elő az újonnan alakuló társasházak részére a szervezeti-és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítését. A 2004. január 1. előtt már bejegyzett társasházak 2004. december 31-éig kötelesek voltak megalkotni a szabályzatukat. A legfeljebb hatlakásos társasházakra részére választási lehetőséget biztosít a törvény. A közösség dönthet úgy, hogy a szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha, a közösség nem hoz ilyen határozatot, akkor szervezetére és működésére a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Ha, a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény ugyanakkor nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A 2003. évi társasházi törvény a társasházak felügyeletét a jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Ha, a jegyző a társasház működésében szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül helyre kell állítania a törvényes működését. A jegyző a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ -t a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!
Az SZMSZ - -ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha, az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 - ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni.
Az SZMSZ -t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni, amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így többek között a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.
Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ - ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ - ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. A határozatot ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.
A szervezeti-és működési szabályzat tartalma
A szervezeti-és működési szabályzatnak kötelezően tartalmazni kell:
a) a közösség szerveit, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit (közgyűlés, közös képviselő, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó szabályokat);
b) a közös költség viselésének és a költséghátralékok megfizetésére vonatkozó szabályokat;
c) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának meghatározásának a módját az erre vonatkozó jogszabályok figyelembevételével;
d) a felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait;
d) a közös és a külön tulajdon használatának és hasznosításának a módját;
e) a lakóépület házirendjét.
Az SZMSZ előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást;
b) a lakcímét, személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát;
c) a külön tulajdonát bérlő személy ingatlan - nyilvántartásban szereplő adatát;
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát és a haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
Az SZMSZ a bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
A közgyűlés összes tulajdoni hányad egyszerű többséggel meghozott határozatában hozzájárulhat ahhoz, hogy a bejelentett adatokról a közös képviselő nyilvántartást vezessen. A nyilvántartásban szereplő adatokról a közös képviselő kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
A bérlő adatai, valamint a bent lakó személyek számának megadása akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A társasház hozzájárulása szükséges ahhoz, hogy a bérlő fizesse meg a társasházközösségnek a közüzemi szolgáltatás díját. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan az SZMSZ kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. Ha, a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Ha, a tartozást rendezték (bérlő, tulajdonos), akkor a közös képviselő az adatot haladéktalanul köteles törölni.
Forrás: https://tarsashazkezeles.net/
További cikkek, információk, érdekességek: